도심복합사업이란, 토지등소유자 동의 요건·현물보상과 설계·시공 통합공모

도심복합사업(도심 공공주택 복합사업)은 민간 재개발이 어려운 노후 도심에서 LH 같은 공공이 사업을 맡아 주택을 빠르게 짓는 사업입니다. 지금 전국 47곳에서 약 8.5만 호를 추진 중이고, 복합지구가 되려면 토지등소유자 3분의 2 이상이 동의해야 합니다.

정부는 10월 30일 서울 은평구 불광동 현장을 점검했습니다. 이곳은 설계와 시공을 한 번에 맡기는 통합공모를 처음 적용하는 지구입니다. 아래에서 사업 방식, 동의 요건, 보상, 일정을 순서대로 정리했습니다.

도심복합사업, 어떤 사업인가

국무조정실 설명에 따르면 도심복합사업은 민간 주도의 정비사업(재개발·재건축처럼 낡은 동네를 새로 짓는 사업)만으로는 개발이 어려운 노후 도심에서 공공이 주도하는 사업입니다. 용적률(땅 넓이에 비해 지을 수 있는 건물 바닥 면적의 비율) 같은 혜택을 늘리고 절차를 줄여 주택을 빨리 공급하는 것이 목표입니다.

근거 법은 「공공주택 특별법」입니다. 법은 이 사업을 도심 안의 역세권, 준공업지역, 저층주거지에서 공공주택과 업무·판매·산업시설을 함께 짓는 사업으로 정해 두었습니다.

정부는 8·13 주택 신속공급 대책의 후속 조치로 최근 서울 시내 11곳 1.8만 호의 후보지를 더 골랐습니다. 지금 추진 중인 전체 규모는 전국 47곳 약 8.5만 호입니다.

토지등소유자 동의 요건

복합지구는 국토교통부장관이나 시·도지사(지정권자)가 지정합니다. 순서는 후보지 선정 → 공공주택사업자의 지정 제안 → 주민 의견청취 → 지정입니다.

가장 중요한 숫자는 동의율입니다. 주민 의견청취 공고일부터 1년이 지날 때까지 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의와 토지 면적 2분의 1 이상을 확보하지 못하면 지정 제안이 반려됩니다(공공주택 특별법 제40조의7 제8항). 토지등소유자는 사업 구역 안 땅이나 건물을 가진 사람을 말합니다.

반대 의견도 법에 숫자로 정해져 있습니다.

1. 후보지 단계: 토지등소유자 2분의 1 이상이 요청하면 후보지 선정을 철회할 수 있습니다.
2. 의견청취 뒤: 공고일부터 6개월이 지난 뒤 2분의 1을 넘는 소유자가 해제를 요청하면 지정 제안이 반려됩니다.
3. 지정 뒤: 지정 후 3년이 지난 구역에서 소유자 2분의 1 이상이 요청하면 해제를 제안할 수 있습니다(사업계획을 신청한 경우는 제외).

확인할 점: 동의서를 낼 때는 동의 숫자가 사람 수(3분의 2)와 땅 면적(2분의 1) 두 가지로 따로 계산된다는 점을 기억해 두셔야 합니다.

현물보상과 우선 기준일

도심복합사업 구역의 땅과 건물은 공공주택사업자가 수용(법에 따라 사들임)할 수 있습니다. 대신 법은 현물보상, 즉 돈 대신 새로 짓는 집이나 건물로 보상받는 길을 열어 두었습니다.

현물보상을 받으려면 다음 조건을 모두 갖춰야 합니다(제40조의10 제5항).

• 후보지 선정일 이전에 토지등을 취득해 계속 소유하고 있을 것
• 보상 협의에 응해 구역 안 토지등 전부를 공공주택사업자에게 넘길 것
• 본인이 현물보상을 원할 것

많은 분들이 「구역 안에 집만 있으면 새 집을 받는다」고 생각하지만, 기준은 후보지 선정일입니다. 그 뒤에 산 집은 법에 정한 예외에 해당하는지 따로 확인해야 하므로, 후보지 근처 매물을 볼 때는 선정 공고일부터 먼저 찾아보시기 바랍니다.

불광동 329-32지구와 통합공모

10월 30일 정부가 점검한 불광동 329-32지구는 LH가 사업시행자로 참여해 2025년 11월 복합지구로 지정됐습니다. 약 4.9만m² 부지에 1,700여 호를 공급할 계획입니다.

이 지구는 9·7 대책으로 도입된 설계·시공자 통합공모를 처음 적용합니다. 설계하는 회사와 짓는 회사를 따로 두 번 뽑지 않고 한 번에 함께 뽑아 사업기간을 줄이려는 방식입니다. 10월 23일 공모를 시작했습니다.

일정은 2027년 1월까지 민간사업자 선정, 2029년 하반기 착공이 목표입니다. 정부는 절차를 줄인 만큼 실제 착공과 입주 기간 단축으로 이어져야 한다고 밝혔습니다. 목표 일정은 사업 진행에 따라 달라질 수 있습니다.

도심복합사업, 알아 둘 기한

복합지구 지정과 현물보상 등을 정한 공공주택 특별법 조항은 부칙에 따라 2029년 12월 31일까지 효력이 있는 규정입니다. 그 뒤 연장 여부는 법 개정으로 정해집니다.

우리 동네가 후보지인지는 지정권자 공고, 국토교통부·정책브리핑 보도자료, 구청 공고, 사업시행자(LH 등) 안내에서 확인할 수 있습니다. 2026년 공급 대책 전체 흐름은 2026 주택 공급 대책에서, 수도권 신규 택지는 신규 공공주택지구 후보지에서 볼 수 있습니다.

정리

도심복합사업은 공공이 맡아 노후 도심을 빠르게 다시 짓는 사업이고, 복합지구가 되려면 1년 안에 소유자 3분의 2 이상과 토지 면적 2분의 1 이상을 확보해야 합니다. 현물보상은 후보지 선정일 전부터 소유한 사람이 대상입니다. 오늘은 내 집이나 관심 지역이 후보지로 공고됐는지, 공고일이 언제인지부터 확인해 보시기 바랍니다. 동의할지 반대할지 정하기 전에 내가 현물보상 대상인지 현금 보상 대상인지 먼저 확인해 보면 판단이 쉬워집니다. 차근차근 확인하시면 충분히 준비하실 수 있습니다. 조합 방식 재건축의 분담금 계산은 재건축 분담금 계산에 따로 정리했습니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 10월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.