재건축 분담금 계산 방법, 비례율·권리가액과 재건축부담금 차이

재건축 분담금은 조합원 분양가 − 권리가액입니다. 권리가액은 내 집의 종전자산 평가액(재건축 전 집값을 감정평가한 금액)에 비례율을 곱한 값입니다. 종전자산 평가액 6억 원, 비례율 100%, 조합원 분양가 9억 원이면 분담금은 3억 원이고, 결과가 마이너스면 그만큼 돌려받습니다.

법에서는 이 차액을 「청산금」이라고 부릅니다(도시 및 주거환경정비법 제89조). 재건축으로 생긴 초과이익에 매기는 「재건축부담금」은 이름이 비슷하지만 다른 돈입니다. 아래 내용은 도시정비법 제74조·제89조와 재건축초과이익 환수에 관한 법률 원문에서 확인했습니다.

재건축 분담금 계산 구조

분담금 계산에 들어가는 숫자는 다섯 가지입니다. 모두 조합이 세우는 관리처분계획(누가 어떤 집을 받고 얼마를 내는지 정하는 계획)에 담깁니다.

재건축사업의 종전자산은 시장·군수 등이 선정한 감정평가법인 1곳 이상과 조합총회에서 선정한 감정평가법인 1곳 이상이 평가한 금액을 산술평균해 정합니다(제74조 제4항).

비례율이 분담금을 바꾸는 방식

비례율은 보통 (재건축 뒤 자산 총액 − 총사업비) ÷ 재건축 전 자산 총액으로 계산합니다. 법령에 정의된 용어는 아니고 관리처분계획에서 쓰는 계산 방식입니다. 분양 수입이 늘거나 사업비가 줄면 비례율이 올라가고, 반대면 내려갑니다.

확인할 점: 많은 사람들이 감정평가액만 보지만, 의외로 비례율 10%포인트가 이 예시에서는 6천만 원 차이를 만듭니다. 공사비가 오르면 총사업비가 커져 비례율이 내려가므로, 관리처분계획이 바뀔 때마다 비례율부터 다시 확인합니다.

내 분담금 계산해 보기

입력한 숫자는 내 브라우저 안에서만 계산되며 어디에도 저장되지 않습니다. 감정평가액·비례율·분양가는 조합이 보내는 관리처분계획 자료의 숫자를 넣어야 실제와 가깝습니다.

분담금은 언제 알고 언제 내나

1. 관리처분계획 통지: 조합은 관리처분계획을 의결하는 총회 1개월 전까지 분양 예정 추산액, 종전 자산 가격, 정비사업비 추산액과 조합원 분담 규모를 조합원에게 문서로 알려야 합니다(제74조 제5항).
2. 인가: 관리처분계획은 시장·군수 등의 인가를 받아야 확정됩니다(제74조 제1항).
3. 납부: 원칙은 이전고시(새 집 소유권 정리)가 있은 뒤 차액을 걷거나 돌려주는 것입니다(제89조 제1항).
4. 분할 납부: 정관에 분할징수를 정했거나 총회에서 의결하면 관리처분계획인가 뒤부터 이전고시 때까지 나눠 낼 수 있습니다(제89조 제2항).

서울은 서울시 정비사업 정보몽땅에서 조합원 권한으로 로그인하면 조합이 올린 추정분담금을 볼 수 있습니다. 조합이 추정분담금을 확정해 올려야 조회되고, 경로는 조합 홈페이지 > 추정분담금 조회 > 사업비 및 분담금 목록 > 개별분담금 조회입니다.

재건축부담금 — 초과이익 환수

재건축부담금은 재건축으로 생긴 이익 가운데 정상적인 집값 상승분과 개발비용을 넘는 부분을 국토교통부장관이 걷는 돈입니다(재건축초과이익 환수법 제2조·제7조). 이익은 최초 조합설립인가일부터 준공인가일까지로 보고, 10년이 넘으면 준공인가일부터 거꾸로 10년만 봅니다(제8조).

면제 기준 8천만 원과 아래 감경은 2023년 12월 26일 공포된 법률 제19850호로 생겼고 2024년 3월 27일부터 시행됐습니다. 다른 주택이 없는 1세대 1주택 조합원이 부과종료시점부터 거꾸로 6년 이상 보유했다면 부담금이 줄어듭니다(제14조의2).

조합은 관리처분계획에 따라 재건축부담금 예정액의 전부 또는 일부를 조합원에게 미리 걷어 국토교통부장관이 지정한 계좌에 맡길 수 있습니다(제19조). 예정액은 사업시행인가 뒤 자료 제출을 거쳐 조합에 통지되고, 그 뒤 매년 1월 말까지 다시 통지됩니다(제14조).

놓치기 쉬운 점

• 분담금과 부담금은 따로 냅니다: 조합에 내는 분담금과 국가가 걷는 재건축부담금은 계산도, 내는 곳도 다릅니다.
• 추정분담금은 바뀝니다: 조합설립 단계의 숫자는 추정치입니다. 공사비·분양가가 바뀌면 관리처분계획 변경으로 분담금도 달라집니다.
• 환급도 이전고시 뒤: 돌려받는 돈도 원칙적으로 이전고시 뒤에 받습니다.
• 분양 뒤 세금: 새 집을 받을 때 내는 세금은 아파트 취득세 계산에서, 사고팔 때 드는 중개비용은 부동산 중개수수료 계산에서 볼 수 있습니다.

재건축 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액(종전자산 평가액 × 비례율)을 뺀 금액이고, 재건축부담금은 별도로 1인당 평균이익 8천만 원까지 면제됩니다. 오늘은 조합이 보낸 관리처분계획 자료에서 종전자산 평가액, 비례율, 신청 평형 분양가 세 숫자를 찾아 위 계산기에 넣어 보시기 바랍니다. 분담금을 한 번에 낼지 나눠 낼지는 정관을 먼저 볼지, 총회 자료를 먼저 볼지부터 정하면 됩니다. 이주 중 대출이 필요하다면 지금 적용 중인 대출 한도도 함께 확인해 두시기 바랍니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 10월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.