전세 계약 특약 문구 예시와 효력 없는 특약

전세 계약 특약 문구에서 가장 중요한 것은 잔금을 치르고 전입신고를 한 다음 날까지 임대인이 집을 팔거나 근저당을 설정하지 못하게 하는 조항입니다. 여기에 임대인이 보여 준 세금·선순위 보증금 정보가 사실과 다르면 위약금 없이 계약을 깰 수 있다는 조항을 더하면, 전세사기에서 보증금을 지키는 두 기둥이 됩니다.

아래 특약 예시는 주택임대차보호법(2026년 1월 2일 시행본) 조문과 법무부·국토교통부가 2023년에 안내한 표준계약서 개정 내용, 법제처 생활법령 안내를 근거로 정리했습니다. 임대차계약서에 정해진 양식은 없으므로, 표준계약서의 특약사항 칸이나 별지에 아래 문장을 상황에 맞게 고쳐 넣으면 됩니다.

법무부 주택임대차표준계약서(2023년 10월 6일 개정본) 원문에는 특약사항 칸에 다음 내용이 미리 인쇄되어 있습니다.

• 전입신고·확정일자를 받기로 한 날의 다음 날까지 임대인은 저당권 등 담보권을 설정하지 못하고, 어기면 임차인이 계약을 해제·해지하고 손해배상을 받는다
• 임대인이 미리 알리지 않은 선순위 임대차 정보나 정해 둔 금액을 넘는 미납 국세·지방세가 확인되면, 임대차기간이 시작하는 날까지 계약금을 잃지 않고 해제할 수 있다
• 분쟁이 생기면 소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회에 먼저 조정을 신청할지 동의 여부
• 철거·재건축 계획이 있는지와 공사 시기
• 상세주소가 없을 때 상세주소 부여 신청에 대한 소유자 동의 여부

아래 ①·②는 이 인쇄 문구를 바탕으로 한 것이므로, 표준계약서를 쓰면 빈칸(날짜·금액)만 채우고 빠진 내용(소유권 이전 금지 등)을 덧붙이면 됩니다.

꼭 넣을 특약 7가지와 예시 문구

①이 핵심인 이유는 시간 차 때문입니다. 대항력(제3자에게 내 임대차를 주장할 힘)과 우선변제권(경매 때 뒤 순위보다 먼저 받을 권리)은 전입신고와 확정일자를 마친 다음 날부터 생깁니다(제3조 제1항, 제3조의2 제2항). 잔금 당일 임대인이 대출을 받아 근저당을 올리면 그 빚이 내 보증금보다 앞서므로, 다음 날까지 묶어 두는 것입니다.

확인할 점: 특약 ③에 「임차인은 보증금 반환채권을 양도하거나 담보로 제공하지 않는다」 같은 문구가 끼어 있으면 안 됩니다. HUG는 이런 특약이 있는 계약의 보증 가입을 제한합니다. 가입 조건은 전세보증보험 가입 조건 글에서 확인할 수 있습니다.

임대인이 보여 줘야 하는 정보

2023년 개정으로 임대인은 계약할 때 두 가지를 임차인에게 제시해야 합니다(제3조의7).

미납 국세는 세무서에 열람신청서와 임대인 동의 서류, 신분 증명 서류를 내면 볼 수 있습니다. 계약을 이미 맺었고 보증금이 1천만 원을 넘으면 임대인 동의 없이도 열람할 수 있고, 이때 세무서는 열람 사실을 임대인에게 알립니다(국세징수법 제109조 제2항, 시행령 제97조 제2항).

계약 전 확인 순서 5단계

특약은 확인한 내용을 계약서에 묶어 두는 장치입니다. 확인 없이 특약만 넣으면 소용이 없습니다.

1. 등기사항전부증명서: 소유자가 계약 상대와 같은지, 근저당 채권최고액(은행이 받을 수 있는 최대 금액)·가압류·가등기가 있는지 봅니다. 소유자가 아닌 사람과 계약하면 위임장이 있어야 하고, 없으면 계약 자체가 효력이 없습니다.
2. 건축물대장: 위반건축물 표시가 있는지, 주거용인지 확인합니다. 위반건축물은 보증보험 가입이 제한됩니다.
3. 확정일자 부여현황: 다가구처럼 세대가 여럿이면 임대인 동의를 받아 선순위 보증금 합계를 확인합니다(제3조의6 제3항·제4항).
4. 미납 국세·지방세: 납세증명서를 받거나 세무서·지자체에서 열람합니다.
5. 잔금일 등기부 재확인 → 전입신고·확정일자: 잔금 직전에 등기부를 다시 떼어 변동이 없는지 보고, 당일 전입신고와 확정일자를 마칩니다. 방법은 살림 사전 확정일자 받는 법과 전입신고 방법에 있습니다.

효력 없는 특약 — 임차인에게 불리하면 무효

주택임대차보호법 제10조는 「이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다」고 정합니다. 임대인이 요구해 적었더라도 아래 특약은 효력이 없습니다.

반대로 법과 무관한 수리·관리비·반환일 같은 약정은 서로 합의하면 유효합니다. 의외로 많은 분쟁이 법 조문이 아니라 이런 생활 약정에서 생기므로, 특약 ④~⑦을 구체적인 금액과 날짜로 적어 두는 편이 좋습니다.

확인할 점: 계약갱신 뒤 보증금을 올릴 때도 5% 상한이 적용되고, 갱신된 계약은 전 계약과 같은 조건으로 봅니다(제6조의3 제3항). 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임이 있습니다(제6조의3 제5항).

놓치기 쉬운 점

• 특약 문구는 날짜와 금액으로: 「입주 전 수리한다」보다 「○월 ○일까지 보일러·욕실 누수를 수리한다」처럼 적어야 지킬 수 있는지 판단할 수 있습니다.
• 계약금은 해약금: 특약이 없어도 계약금은 해약금 성격이라 임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 배액을 돌려주고 해제할 수 있습니다(민법 제565조). ②처럼 「위약금 없이」 해제할 수 있는 특약을 넣어야 계약금을 잃지 않습니다.
• 중개사 책임과 별개: 공인중개사가 쓴 계약서에도 법정 기재사항(인적사항·물건·금액·조건·중개대상물 확인설명서 교부일)만 들어갑니다(공인중개사법 제26조). 특약은 당사자가 합의해야 들어갑니다.

전세 특약은 ① 담보 설정 금지와 ② 미고지 시 해제 두 가지를 먼저 넣고, 수리·관리비·반환일을 숫자로 적으면 됩니다. 오늘은 계약하려는 집의 등기사항전부증명서를 떼어 근저당 채권최고액부터 확인해 보시기 바랍니다. 임대인이 납세증명서를 바로 보여 주는지, 아니면 열람 동의를 미루는지에 따라 계약을 이어갈지 정하시면 됩니다. 보증보험까지 함께 준비하려면 전세보증보험 가입 조건을 이어서 보시기 바랍니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 10월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.