전세보증보험 가입 조건과 보증료, 신청 시기

전세보증보험(주택도시보증공사의 전세보증금반환보증) 가입 조건은 보증금이 수도권 7억 원·그 외 지역 5억 원 이하이고, 보증금과 선순위 채권(나보다 먼저 받아 가는 빚)을 합쳐 주택가격의 90% 안이어야 합니다. 신청은 잔금일과 전입일 가운데 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다.

아래 조건과 숫자는 HUG 누리집의 상품개요·이용절차 안내와 2025년 1월 23일 보증료 변경 공지를 그대로 옮긴 것입니다. 한국주택금융공사(HF)·SGI서울보증 상품은 기준이 다르므로 각 기관 안내를 따릅니다.

전세보증보험 가입 조건 4가지

HUG 전세보증금반환보증은 임대인이 계약이 끝나도 보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 대신 돌려주고, 나중에 임대인에게 받아 가는 보증입니다. 가입하려면 아래 네 가지를 먼저 봅니다.

담보인정비율(집값에서 보증금으로 인정하는 비율)은 2023년까지 갱신보증에 100%였다가 2024년 1월 1일부터 신규·갱신 모두 90%입니다. 보증부 월세는 월세를 전월세전환율(월세를 보증금으로 바꾸는 비율)로 환산해 보증금에 더한 금액으로 봅니다.

확인할 점: 정부는 2026년 4월 국회 국토교통위원회에서 이 비율을 단계적으로 더 낮추는 방향(70% 수준)을 언급했습니다(언론 보도). 시행 시기와 수치는 정해지지 않았으므로, 지금은 90%가 기준이고 바뀌면 HUG 공지로 확인해야 합니다.

주택가격은 어떻게 정하나

가입 여부를 가르는 핵심은 HUG가 보는 주택가격입니다. 실제 거래가가 아니라 아래 순서로 정합니다.

임차인이나 임대인이 받은 감정평가서(작성일부터 6개월 안)가 있으면 어느 주택이든 그 금액을 가장 먼저 씁니다.

빌라는 공시가격 140%에 담보인정비율 90%를 곱한 **공시가격의 126%**가 보증금 상한이 됩니다. 공시가격 2억 원이면 2억 5,200만 원이고, 여기서 근저당 같은 선순위 채권을 뺀 금액까지만 보증금으로 넣을 수 있습니다. 2022년 12월 31일 이전 신청분은 150%를 적용했습니다.

내 계약이 조건에 맞는지 확인하기

입력한 숫자는 내 브라우저 안에서만 계산되며 어디에도 저장되지 않습니다. 등기부등본의 근저당은 빌린 돈이 아니라 채권최고액(은행이 받을 수 있는 최대 금액)으로 봅니다.

가입이 거절되는 경우

조건이 맞아도 아래에 해당하면 HUG가 보증을 제한합니다.

• 선순위 채권이 주택가격의 60%를 넘는 경우: 집값 2억 원이면 근저당 등이 1억 2천만 원을 넘으면 안 됩니다.
• 계약기간 1년 미만, 신규 계약을 공인중개사 없이 직접 맺은 경우
• 위반건축물(건축물대장에 표시, 아파트는 제외), 건물과 땅의 소유자가 다른 경우
• 임대인이 HUG 보증금지대상자(보증사고를 내고 갚지 않은 임대인)인 경우
• 계약서에 보증금 반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 있는 경우 — 계약서를 쓸 때 이런 특약이 들어가지 않게 해야 합니다.
• 질권설정·채권양도 통지된 전세대출을 받은 경우(SGI서울보증 보증부 대출 등 예외 있음)
• 단독·다가구는 선순위 보증금과 후순위·공실 최우선변제금을 합한 금액이 주택가액의 80%를 넘으면 안 됩니다.

확인할 점: 많은 사람들이 가입을 입주 뒤로 미루지만, 거절 사유 대부분은 계약 전에 등기부등본과 건축물대장으로 알 수 있습니다. 계약서에 넣을 특약은 전세 계약 특약 문구 글에서 정리했습니다.

신청 시기와 절차, 서류

서류는 신청일 기준 1개월 안에 발급한 것이어야 합니다. 임차인 기본 서류는 신분증, 확정일자가 찍힌 전세계약서(공인중개사 날인)와 임대차계약 신고필증, 보증금 지급 증빙(계좌이체 확인서 등), 등기사항전부증명서, 주민등록등본, 전입세대확인서(창구 발급), 건축물대장(아파트 제외)입니다. 오피스텔은 중개대상물 확인·설명서, 단독·다가구는 타 전세계약 체결내역 확인서와 확정일자 부여현황을 더 냅니다.

보증료와 할인, 정부 지원

보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간/365입니다. 보증료율은 주택 종류와 전세가율(집값 대비 보증금 비율)에 따라 다릅니다.

보증금 1억 원 초과~2억 원 이하 아파트는 연 0.102%·0.124%·0.146%입니다. 2025년 3월 31일 신청분부터 보증금 구간이 0~1억·1~2억·2~5억·5~7억 원으로 나뉘어 전세가율 70% 이하는 종전보다 내리고 70% 초과는 올랐으며, 같은 집으로 갱신하면 1회에 한해 종전 요율을 적용합니다. 2억 원을 넘는 구간의 요율은 HUG 누리집 요율표에서 확인합니다.

할인은 무주택자(배우자 포함)만 받습니다. 저소득자 60%, 신혼부부 등 사회배려대상 40%입니다. 여기에 더해 국토교통부 보증료 지원 사업으로 보증금 3억 원 이하·연소득 청년 5천만 원(청년 외 6천만 원, 신혼부부 7천 5백만 원) 이하 무주택자는 낸 보증료를 최대 40만 원까지 돌려받습니다. 주소지 시·군·구청, 안심전세포털, 정부24에서 연중 신청하되 지자체 예산이 떨어지면 일찍 마감됩니다.

놓치기 쉬운 점

• 보증이 되어도 대항력은 따로: 보증보험은 돌려받을 권리를 보강할 뿐, 전입신고와 확정일자를 받아야 생기는 대항력(제3자에게 내 임대차를 주장할 힘)·우선변제권(경매 때 먼저 받을 권리)은 주택임대차보호법 제3조·제3조의2대로 직접 갖춰야 합니다. 전입신고와 확정일자는 살림 사전 확정일자 받는 법에서 볼 수 있습니다.
• 임대인 동의는 필요 없음: HUG 보증은 임차인이 단독으로 신청합니다. 다만 임대인이 보증금지대상자이면 가입할 수 없으므로 계약 전에 HUG 안심전세 앱에서 임대인 보증사고 이력을 확인해 두는 편이 안전합니다.
• 보증료는 계약기간 전체분을 한 번에: 2년 계약이면 2년치를 가입할 때 냅니다. 중간에 이사하면 남은 기간분 환급은 약관을 따릅니다.

전세보증보험은 보증금 한도·집값 90%·신청 시기 세 가지만 맞으면 대부분 가입할 수 있습니다. 오늘은 등기부등본의 근저당 채권최고액을 확인해 위 도구에 넣어 보시기 바랍니다. 계약 전이라면 보증 가입을 전제로 특약을 넣을지, 계약 뒤라면 입주일부터 계약기간 절반이 언제인지부터 정해 두시면 됩니다. 대출 한도까지 함께 보려면 주택담보대출 한도·DSR 정리를 참고하시기 바랍니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 10월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.