아파트 청약 자격, 1순위 조건과 특별공급·가점 기준

아파트 청약 자격은 청약통장(주택청약종합저축) 가입 기간과 납입 실적으로 정해집니다. 1순위는 투기과열지구·청약과열지역이면 가입 2년·24회 납입, 수도권은 1년·12회, 그 외 지역은 6개월·6회이고, 민영주택은 횟수 대신 지역·면적별 예치금을 채워야 합니다(주택공급에 관한 규칙 제27조·제28조).

아래 기준은 국토교통부령 「주택공급에 관한 규칙」(2026년 6월 15일 시행) 조문과 별표 1(가점제)·별표 2(예치기준금액) 원문을 그대로 옮긴 것입니다. 단지마다 조건이 조금씩 다르므로 실제 신청은 입주자모집공고문(분양 공고)이 기준입니다.

청약 1순위 조건 — 국민주택과 민영주택

국민주택은 국가·지방자치단체·LH 같은 공공이 짓는 85m² 이하 주택이고, 민영주택은 민간 건설사가 짓는 주택입니다. 두 유형은 1순위를 가르는 방법이 다릅니다.

규제지역은 기간 말고도 세 가지가 더 붙습니다. 공고일 현재 세대주일 것, 세대 전원이 과거 5년 안에 다른 주택 당첨자가 아닐 것, 민영주택은 2주택 이상 소유 세대가 아닐 것입니다. 시·도지사는 과열이 우려되면 수도권 1순위 기간을 24개월(수도권 밖 12개월)까지 늘려 공고할 수 있습니다.

확인할 점: 2025년 10월 15일 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구·조정대상지역(청약과열지역)으로 지정되어 있습니다. 내가 넣으려는 단지가 규제지역인지는 주택담보대출 한도·DSR 정리 글의 지역 표와 공고문에서 확인합니다.

민영주택 예치금은 얼마인가

민영주택은 입주자모집공고일까지 아래 금액이 통장에 들어 있어야 1순위입니다. 지역은 공고일 현재 신청자의 주민등록 거주지이고, 면적은 공급받으려는 주택의 전용면적입니다.

예치금은 한 번에 넣어도 됩니다. 규칙 제10조는 저축총액이 별표 2의 최고 한도(1,500만 원)를 넘지 않는 범위에서 월납입금보다 많은 금액을 미리 낼 수 있다고 정합니다. 통장의 월 납입 인정액과 공공·민영 인정 방식의 차이는 청약통장 납입 인정액 25만 원 글에서 따로 정리했습니다.

특별공급 — 한 세대가 평생 한 번

특별공급은 일반 경쟁 전에 일정 물량을 따로 떼어 공급하는 제도입니다. 제35조부터 제49조까지의 특별공급은 모두 합쳐 1세대 1주택 기준으로 한 차례만 받을 수 있습니다(제55조). 국민주택은 가입 6개월·6회, 민영주택은 가입 6개월·예치금이 기본 통장 요건입니다(제48조).

소득이 기준을 넘어도 신혼부부·생애최초는 세대원 부동산 가액이 국민건강보험 재산등급 29등급의 평균 금액 이하면 신청할 수 있습니다. 신혼부부·생애최초 물량의 50%는 소득이 더 낮은 가구(100%, 맞벌이 120%)에 먼저 돌아가고, 20%는 기본 소득 구간, 나머지는 추첨입니다. 국민주택 생애최초는 저축액이 선납금을 포함해 600만 원 이상이어야 합니다(제43조 제1항).

확인할 점: 혼자 사는 단독세대주가 생애최초 특별공급을 받을 때는 전용 60m² 이하 주택만 신청할 수 있습니다(제43조). 특별공급 자격과 소득 기준은 2026년 6월 15일 개정으로 일부 요건이 삭제·조정되었으므로, 공고문에 적힌 조건을 그대로 따라야 합니다.

1순위 안에서 경쟁하면 — 순차와 가점제

1순위가 공급 물량보다 많으면 유형별로 다르게 가립니다.

• 국민주택: 전용 40m² 초과는 3년 이상 무주택세대구성원 중 저축총액이 많은 순, 40m² 이하는 납입 횟수가 많은 순입니다(제27조 제2항). 같은 금액·횟수면 추첨입니다.
• 민영주택 85m² 이하: 투기과열지구·청약과열지역·수도권 공공주택지구는 60m² 이하 물량의 40%, 60~85m²의 70%를 가점제로 먼저 뽑고 나머지는 추첨입니다(제28조 제2항). 추첨 물량의 75%는 무주택세대에 먼저 배정합니다.
• 민영주택 85m² 초과: 투기과열지구 80%, 청약과열지역 50%를 가점제로 뽑고 나머지는 추첨입니다(제28조 제4항).

배우자가 청약통장을 가지고 있으면 배우자 가입 기간의 50%에 해당하는 점수를 최대 3점까지 더할 수 있고, 합쳐도 17점을 넘지 못합니다(별표 1 비고 2). 가점이 같으면 가입 기간이 긴 사람을 먼저 뽑고, 그래도 같으면 추첨입니다(제28조 제7항).

내 가점 계산해 보기

입력한 숫자는 내 브라우저 안에서만 계산되며 어디에도 저장되지 않습니다. 무주택 기간은 본인과 배우자 기준으로 만 30세가 되는 날(30세 전 결혼은 혼인신고일)부터 세고, 집을 판 적이 있으면 무주택자가 된 날부터 다시 셉니다.

재당첨 제한과 부적격

당첨 뒤에도 자격을 다시 봅니다. 분양가상한제 주택·투기과열지구 주택 당첨 세대는 당첨일부터 10년, 청약과열지역은 7년 동안 다른 분양주택(규제지역 밖 민영주택 제외) 당첨이 제한됩니다(제54조). 분양전환공공임대주택 등 85m² 이하는 과밀억제권역 5년·그 외 3년입니다.

많은 사람들이 본인 통장만 보고 신청하지만, 의외로 부적격 사유는 세대원에게서 나옵니다. 같은 주민등록표에 오른 부모나 자녀가 집을 가지고 있으면 무주택세대가 아니고, 부양가족으로 적은 부모가 3년 동안 같이 살지 않았으면 가점이 깎입니다. 부적격 판정을 받으면 당첨이 취소되고 일정 기간 청약이 제한되므로, 신청 전에 세대원 전원의 주택 소유 여부를 확인해야 합니다.

놓치기 쉬운 점

• 공고일이 기준입니다: 가입 기간·납입 횟수·예치금·무주택 기간·부양가족 모두 입주자모집공고일 현재로 봅니다. 공고 다음 날 예치금을 채우면 2순위입니다.
• 예치금 지역은 사는 곳 기준: 서울에 살면서 경기도 아파트를 넣어도 예치금은 서울 기준(85m² 이하 300만 원)입니다.
• 미성년 때 가입 기간: 자녀 이름 통장은 미성년 때 가입 기간을 5년까지 인정합니다(2024년 시행, 2023년 12월 31일 이전 기간은 2년 한도 — 제10조 제6항).
• 1주택자도 청약은 가능: 규제지역 가점제에서는 빠지지만 추첨제에는 들어갑니다. 다만 추첨 물량의 75%가 무주택세대에 먼저 돌아갑니다.
• 집을 산 뒤 취득세: 당첨 뒤 잔금을 치르면 취득세를 냅니다. 생애최초 감면 조건은 생애최초 취득세 감면 2027 개편안과 아파트 취득세 계산 글에서 볼 수 있습니다.

청약 자격은 가입 기간·납입 실적(또는 예치금)·규제지역 추가 요건 세 가지로 정해지고, 경쟁은 가점(84점)과 추첨으로 가립니다. 오늘은 청약홈에 로그인해 내 통장의 가입 기간과 납입 실적, 재당첨 제한 여부를 확인해 두시기 바랍니다. 특별공급 대상인지 아니면 일반공급 가점으로 갈지부터 정해 두면 공고문을 읽는 시간이 줄어듭니다. 통장 납입액을 얼마로 맞출지는 청약통장 납입 인정액 25만 원 글에서 이어서 확인할 수 있습니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 10월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.