공인중개사 실수 손해 배상, 보증보험 2억 원 이상

공인중개사가 고의나 과실로 손해를 끼치면 배상 책임이 있습니다(공인중개사법 제30조 제1항). 이를 위해 중개사는 업무 시작 전에 보증보험·공제·공탁에 가입해야 하고, 보장금액은 개인 2억원 이상, 법인 4억원 이상입니다(시행령 제24조). 계약 때 받은 보증 증서 사본이 청구의 출발점입니다.

중개사가 배상해야 하는 경우

과실이 있었는지는 사건마다 법원이 판단합니다. 다만 등기부·건축물대장 등 대상물을 제대로 확인하고 설명했는지가 자주 다툼이 되므로, 계약 때 받은 중개대상물 확인·설명서를 꼭 보관해 두셔야 합니다.

보장금액과 가입 방법

중개사는 업무를 시작하기 전에 보증보험, 공제(협회 공제), 공탁 중 하나로 손해배상책임을 보장해야 합니다(제30조 제3항). 보장금액은 다음과 같습니다(시행령 제24조).

• 법인인 개업공인중개사: 4억원 이상, 분사무소마다 2억원 이상 추가
• 법인이 아닌 개업공인중개사: 2억원 이상
• 다른 법률에 따라 중개업을 하는 자: 2천만원 이상

공탁으로 보장한 경우 공탁금은 중개사가 폐업하거나 사망한 날부터 3년 안에는 회수할 수 없습니다(제30조 제4항).

확인할 점: 보장금액은 「최소 금액」입니다. 중개사의 배상 책임이 그 금액으로 줄어드는 것이 아니므로, 손해가 보장금액을 넘으면 초과 부분은 중개사에게 직접 청구하는 문제가 됩니다.

계약 때 꼭 받아야 할 것

중개가 완성되면 중개사는 보장금액, 보증기관과 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서 사본이나 전자문서를 줘야 합니다(제30조 제5항). 이 증서가 있어야 나중에 어느 기관에 청구할지 알 수 있습니다. 못 받았다면 지금이라도 중개사에게 요구하시기 바랍니다.

상황별 예시

예시 1: 개인 중개사를 통해 전세 계약을 했는데, 중개사가 선순위 권리를 잘못 설명해 보증금 일부를 돌려받지 못했다고 가정합니다. 이 중개사의 최소 보장금액은 2억원이므로, 과실이 인정되면 증서에 적힌 보증기관에 그 범위에서 청구할 수 있습니다.

예시 2: 같은 사고가 법인 중개사의 분사무소에서 났다면, 법인 4억원에 분사무소 2억원을 더해 설정된 보증 중 해당 분사무소 분이 적용될 수 있습니다. 실제 적용 범위는 증서와 보증기관 안내로 확인해야 합니다.

정리

중개사의 고의·과실로 손해를 보면 배상 책임이 있고, 개인 2억원·법인 4억원 이상 보증으로 배상이 확보됩니다. 계약 때 받은 보증 증서와 확인·설명서를 보관해 두고, 손해가 생기면 증서에 적힌 보증기관에 청구 절차를 문의하시기 바랍니다. 계약 전 점검은 등기부 확인 방법과 전세 계약서 특약에서, 보수 기준은 중개보수에서 확인하실 수 있습니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 11월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.