등기부등본 보는 법, 표제부·갑구·을구에서 확인할 것과 발급 수수료

등기부등본 보는 법은 표제부 → 갑구 → 을구 순서로 읽는 것입니다. 표제부에서 집 주소와 면적, 갑구에서 소유자와 가압류·신탁, 을구에서 근저당 채권최고액과 전세권을 확인합니다. 인터넷 열람 수수료는 700원이고, 제출용 발급은 인터넷 1,000원·등기소 1,200원입니다.

등기부등본의 정식 이름은 「등기사항전부증명서」입니다. 전세·매매 계약 전에 꼭 떼어 보라고 하지만, 막상 받아 보면 칸과 용어가 낯설어 어디를 봐야 할지 헷갈립니다. 아래에서 부분별로 무엇을 확인하는지 차례로 정리했습니다.

등기부등본 구성: 표제부·갑구·을구

부동산등기법 제15조는 등기기록을 세 부분으로 나눠 적게 정해 두었습니다.

각 칸에는 「순위번호」와 「접수」 날짜가 적힙니다. 같은 부분 안에서는 순위번호가 빠를수록, 갑구와 을구 사이에서는 접수 날짜가 빠를수록 권리가 앞서는 것이 원칙입니다. 그래서 날짜를 함께 보는 습관이 중요합니다.

표제부: 내가 계약하는 집이 맞는지

표제부는 집의 신분증 같은 부분입니다. 계약서에 적을 주소, 동·호수, 면적이 표제부와 똑같은지 먼저 맞춰 봅니다.

• 아파트·빌라(집합건물): 1동 건물 전체의 표제부와, 내 호수(전유부분)의 표제부가 함께 나옵니다. 호수와 전용면적은 아래쪽 전유부분 표제부에서 확인합니다.
• 단독주택·다가구주택: 토지와 건물 등기부가 따로 있습니다. 두 가지를 모두 떼어 소유자와 권리를 각각 확인해야 합니다.

확인할 점: 다가구주택은 한 건물에 여러 세대가 살아도 등기부는 하나입니다. 다른 세입자의 보증금은 등기부에 나오지 않으므로, 집주인에게 다른 세입자 현황을 요청해 함께 확인하시기 바랍니다.

갑구: 소유자와 위험 기록

갑구는 「이 집의 주인이 누구이고, 주인에게 어떤 문제가 걸려 있는지」를 보여 줍니다.

1. 소유자 확인: 가장 마지막 소유권 기록의 이름이 계약하러 나온 사람과 같은지 신분증으로 대조합니다. 공동 소유라면 공유자 모두의 동의가 필요한지 확인합니다.
2. 가압류·압류·가처분: 집주인의 빚이나 세금 때문에 채권자나 국가가 집을 묶어 둔 기록입니다. 경매로 이어질 수 있어 해결 여부를 꼭 확인해야 합니다.
3. 경매개시결정: 이미 경매 절차가 시작됐다는 뜻입니다.
4. 신탁: 소유권이 신탁회사(수탁자)로 넘어간 상태입니다.

신탁 등기는 많은 분들이 그냥 지나치지만, 의외로 가장 주의해야 할 기록 가운데 하나입니다. 부동산등기법 제81조에 따라 신탁 등기를 하면 「신탁원부」라는 별도 서류가 만들어지고, 등기기록에는 신탁원부 번호와 거래 때 주의사항이 적힙니다. 등기부만 보고 넘어가지 말고 신탁원부를 따로 발급받아 누가 임대할 권한이 있는지, 신탁회사 동의가 필요한지 확인해야 합니다.

을구: 근저당 채권최고액 읽는 법

을구에서 가장 자주 보는 것은 근저당권입니다. 집을 담보로 은행 대출을 받으면 을구에 「근저당권설정」과 함께 채권최고액이 적힙니다.

민법 제357조의 근저당은 담보할 빚의 「최고액」만 정해 두고, 이자도 이 최고액 안에 포함합니다. 그래서 채권최고액은 실제 대출금보다 크게 잡히는 경우가 많습니다. 세입자 입장에서는 은행이 이 집에서 내 보증금보다 먼저 받아 갈 수 있는 최대 금액으로 이해하면 됩니다.

근저당이 여러 개면 채권최고액을 모두 더해 봅니다. 잔금 때 기존 근저당을 갚고 지우기로 했다면, 그 내용을 계약서 특약에 적고 잔금 뒤 실제로 말소됐는지 다시 확인해야 합니다. 특약 문구는 전세 계약 특약에서 볼 수 있습니다.

등기부등본 떼는 곳과 수수료

수수료는 「등기사항증명서 등 수수료규칙」에서 정합니다.

열람은 화면으로 내용을 보는 것이고, 발급은 은행·관공서에 낼 수 있는 증명서를 받는 것입니다. 계약 전 확인용이면 열람으로도 충분하고, 디딤돌대출처럼 대출 서류로 내야 하면 발급받습니다.

언제 다시 떼어 보나

등기부는 계약하는 순간의 상태만 보여 줍니다. 계약 뒤 잔금 전까지 새 근저당이나 가압류가 생길 수 있으므로 아래 세 번은 확인하는 것이 좋습니다.

1. 계약서 쓰기 직전: 소유자와 권리 관계 확인
2. 잔금 치르는 날 아침: 계약 뒤 새로 생긴 기록이 없는지 확인
3. 잔금 뒤: 약속한 근저당 말소가 실제로 됐는지 확인

잔금 날에는 같은 날 전입신고와 확정일자까지 마쳐 두면 보증금을 지키는 데 도움이 됩니다. 보증금 반환이 걱정된다면 전세보증보험도 함께 살펴보시기 바랍니다.

정리

등기부등본은 표제부에서 집이 맞는지, 갑구에서 소유자와 가압류·신탁이 있는지, 을구에서 근저당 채권최고액과 전세권을 확인하는 순서로 읽습니다. 인터넷 열람은 700원이라 부담이 적으니 계약 전과 잔금 날에 두 번 확인하는 것이 좋습니다. 오늘은 계약하려는 집의 등기부를 열람해 갑구의 마지막 소유자와 을구의 채권최고액부터 적어 보시기 바랍니다. 아파트인지 다가구주택인지에 따라 함께 볼 서류가 달라지니, 내 집이 어느 쪽인지 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 세 부분만 차례로 보면 처음이라도 충분히 읽으실 수 있습니다. 경매로 넘어간 집에 살고 있다면 인도명령 글도 참고하시기 바랍니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 10월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.