부동산 계약금 해제, 포기·배액상환 기준
부동산 매매 계약을 취소하고 싶을 때 계약금을 건넨 사람은 계약금을 포기하고, 받은 사람은 2배를 돌려주면 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 민법 제565조 기준과 해제 신고 30일을 정리했습니다.
계약금 해제 5초 요약
매매 계약 때 계약금을 주고받았다면 다른 약속이 없는 한 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 계약을 해제할 수 있습니다. 계약금을 준 사람은 계약금을 포기하고, 받은 사람은 계약금의 2배(배액)를 돌려주면 됩니다(민법 제565조). 거래신고를 한 뒤 해제했다면 30일 안에 해제 신고를 합니다.
- 산 사람계약금 포기하고 해제
- 판 사람계약금 2배 돌려주고 해제
- 기한한쪽이 이행에 착수하기 전까지
- 신고해제 확정일부터 30일 안
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부동산 매매 계약을 맺은 뒤 마음이 바뀌었다면 계약금으로 계약을 해제하는 방법이 있습니다. 산 사람은 낸 계약금을 포기하고, 판 사람은 받은 계약금의 2배를 돌려주면 됩니다. 다만 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다.
계약금 해제 기준, 민법 제565조
근거는 민법 제565조(해약금)입니다. 계약할 때 계약금이나 보증금 같은 명목으로 돈을 건넸다면, 당사자끼리 다른 약정이 없는 한 다음과 같이 계약을 해제할 수 있습니다.
| 해제하려는 사람 | 해제 방법 | 가능한 시기 |
|---|---|---|
| 계약금을 준 사람(산 사람) | 계약금 포기 | 한쪽이 이행에 착수하기 전 |
| 계약금을 받은 사람(판 사람) | 계약금의 2배(배액) 상환 | 한쪽이 이행에 착수하기 전 |
같은 조 제2항은 이렇게 해제할 때 해제에 따른 손해배상 규정(민법 제551조)을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 계약금 포기나 배액 상환으로 정리하는 방식입니다.
언제까지 해제할 수 있나
조문의 기준은 「당사자 일방이 이행에 착수할 때까지」입니다. 이행 착수는 계약 내용을 실제로 실행하기 시작한 것을 말합니다. 예를 들어 중도금을 치르면 이행에 착수한 것으로 볼 수 있어, 그 뒤에는 계약금 포기나 배액 상환만으로 해제하기 어렵습니다.
많은 사람들이 「계약금만 포기하면 언제든 취소할 수 있다」고 생각하지만, 의외로 그렇지 않습니다. 중도금 날짜가 사실상 해제 가능 시점의 기준이 되는 경우가 많습니다.
확인할 점: 민법 제565조는 「다른 약정이 없는 한」 적용됩니다. 계약서에 해제 조건이나 위약금을 따로 적었다면 그 특약을 먼저 확인합니다. 특약 문구는 전세 계약 특약 문구도 참고하시기 바랍니다.
판 사람이 해제하면 얼마를 돌려주나
판 사람은 받은 계약금의 2배를 돌려줍니다. 계약금 3,000만 원을 받았다면 6,000만 원을 돌려줘야 계약을 해제할 수 있습니다.
계약서에 위약금 조항이 있다면 민법 제398조도 함께 봅니다. 이 조문은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 예정한 금액이 부당하게 많으면 법원이 적당히 줄일 수 있다고 정하고 있습니다.
거래신고를 했다면 해제 신고 30일
계약 뒤 부동산 거래신고를 이미 했다면, 해제가 확정된 날부터 30일 안에 신고관청(시·군·구청)에 함께 해제 신고를 해야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2).
- 공동 신고: 산 사람과 판 사람이 함께 신고합니다.
- 단독 신고: 한쪽이 신고를 거부하면 다른 쪽이 혼자 신고할 수 있습니다.
- 중개사 신고: 개업공인중개사가 거래신고를 했다면 중개사가 해제 신고를 할 수 있습니다.
거래신고 기한과 과태료는 부동산 거래신고 30일 기한에서 자세히 볼 수 있습니다. 가계약금처럼 정식 계약 전에 돈을 보낸 경우는 무엇을 합의했는지에 따라 판단이 달라질 수 있으니, 다툼이 생기면 법률 상담을 받는 편이 안전합니다.
정리하면 계약금 해제는 산 사람은 계약금 포기, 판 사람은 2배 상환이고, 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 오늘은 계약서에서 중도금 날짜와 해제 특약을 먼저 찾아 표시해 두시기 바랍니다. 내가 계약금을 준 쪽인지 받은 쪽인지에 따라 방법이 다르니 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 원만하게 정리되시길 바랍니다. 거래 비용 전체는 부동산 중개수수료 계산도 함께 참고하시기 바랍니다.
※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 11월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q계약금만 냈는데 계약을 취소할 수 있나요?
민법 제565조에 따르면 다른 약정이 없는 한 한쪽이 이행에 착수할 때까지 계약금을 준 사람은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.
Q판 사람이 취소하고 싶으면요?
계약금을 받은 사람은 받은 계약금의 2배(배액)를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 계약금 3,000만 원을 받았다면 6,000만 원을 돌려줍니다.
Q언제까지 이렇게 해제할 수 있나요?
당사자 한쪽이 「이행에 착수할 때까지」입니다. 예를 들어 중도금을 치르면 이행에 착수한 것으로 볼 수 있어, 그 뒤에는 계약금 포기나 배액 상환만으로 해제하기 어렵습니다.
Q「다른 약정」이 있으면 달라지나요?
네. 민법 제565조는 「당사자 간에 다른 약정이 없는 한」 적용됩니다. 계약서에 해제 조건을 따로 적었다면 그 내용을 먼저 봅니다.
Q계약금으로 해제하면 손해배상도 해야 하나요?
같은 조 제2항은 이 경우 해제에 따른 손해배상 규정(민법 제551조)을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 계약금 포기나 배액 상환으로 정리하는 구조입니다.
Q계약서에 위약금 조항이 있으면요?
민법 제398조는 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 예정액이 부당하게 많으면 법원이 줄일 수 있다고 정하고 있습니다.
Q가계약금도 같은 기준인가요?
가계약금은 정식 계약이 성립했는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 문자나 계약서에 무엇을 합의했는지가 중요하니, 다툼이 생기면 법률 상담을 받는 편이 안전합니다.
Q거래신고를 했는데 해제하면 어떻게 하나요?
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2에 따라 해제가 확정된 날부터 30일 안에 신고관청에 함께 해제 신고를 해야 합니다. 한쪽이 거부하면 혼자 신고할 수 있습니다.
Q중개사가 있었다면 해제 신고는 누가 하나요?
같은 조 제2항에 따라 개업공인중개사가 거래신고를 했다면 중개사가 해제 신고를 할 수 있습니다.
Q전세 계약에도 적용되나요?
민법 제565조는 매매 계약 조문입니다. 전세·월세 계약금은 계약서의 해제 특약을 먼저 확인하고, 다툼이 생기면 법률 상담을 받는 편이 안전합니다.
Q계약 전에 무엇을 확인하면 좋나요?
계약금 액수, 중도금 날짜, 해제 조건과 위약금 특약을 계약서에 분명히 적어 두면 나중에 다툼을 줄일 수 있습니다.
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출처
- 국가법령정보센터 민법 제565조(해약금), 계약금 등 교부 시 다른 약정이 없는 한 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 포기, 수령자는 배액 상환하여 해제, 제551조 적용 제외 (2026-03-17 시행본, 2026-11-06 확인)
- 국가법령정보센터 민법 제398조(배상액의 예정), 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정, 부당히 과다하면 법원이 감액 (2026-11-06 확인)
- 국가법령정보센터 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2(부동산 거래의 해제등 신고), 해제등 확정일부터 30일 이내 공동 신고, 일방 거부 시 단독 신고, 개업공인중개사 신고 가능 (2024-05-17 시행본, 2026-11-06 확인)
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