근저당 말소등기 비용과 순서, 대출 다 갚은 뒤
대출을 다 갚아도 등기부의 근저당권은 말소등기를 해야 지워집니다. 말소등기는 등록면허세 건당 6천 원과 지방교육세 1,200원, 등기신청수수료 부동산마다 4,000원이 듭니다. 직접 신청할 때 순서와 서류, 계산 예시를 정리했습니다.
근저당 말소 5초 요약
대출을 다 갚아도 근저당권은 말소등기를 해야 등기부에서 지워집니다. 말소등기는 지방세법상 그 밖의 등기로 등록면허세가 건당 6천 원(지방세법 제28조), 여기에 지방교육세 20%(1,200원, 제151조)가 붙습니다. 등기신청수수료는 부동산마다 4,000원입니다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항).
- 등록면허세건당 6,000원
- 지방교육세등록면허세의 20%
- 신청수수료부동산마다 4,000원
- 1건 합계약 11,200원(세금+수수료)
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주택담보대출을 다 갚아도 등기부의 근저당권은 말소등기를 해야 지워집니다. 말소등기 비용은 생각보다 적어서, 아파트 한 채라면 등록면허세 6,000원 + 지방교육세 1,200원 + 등기신청수수료 4,000원 = 약 11,200원입니다(대행 보수 제외).
말소등기 비용 구성
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 건당 6,000원(그 밖의 등기) | 지방세법 제28조 제1항 제1호 마목 |
| 지방교육세 | 등록면허세의 100분의 20 | 지방세법 제151조 제1항 제2호 |
| 등기신청수수료 | 매 부동산마다 4,000원 | 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항 |
참고로 근저당권을 설정할 때는 등록면허세가 채권금액의 1천분의 2입니다(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목). 말소는 금액과 상관없이 정액이라 훨씬 쌉니다.
계산 예시
예시 1, 아파트 1채: 집합건물은 보통 하나의 등기기록이라 부동산 1개로 계산합니다. 등록면허세 6,000원 + 지방교육세 1,200원 + 신청수수료 4,000원 = 11,200원입니다.
예시 2, 토지·건물이 따로 등기된 단독주택: 근저당이 토지와 건물 각각에 설정돼 있어 말소 대상이 2개라면, 세금은 (6,000원 + 1,200원) × 2 = 14,400원, 신청수수료는 4,000원 × 2 = 8,000원으로 합계 22,400원입니다. 실제 건수와 개수는 등기부와 관할 등기소 안내로 확인합니다.
말소 순서
| 단계 | 할 일 | 메모 |
|---|---|---|
| 1 | 대출 완제 후 은행에 말소 처리 방식 문의 | 은행·법무사가 대행하면 보수 별도 |
| 2 | 근저당권자(은행)의 말소 서류 받기 | 해지증서 등 |
| 3 | 등록면허세·지방교육세 납부 | 정액 6,000원 + 1,200원 |
| 4 | 등기신청수수료 납부 후 등기소 신청 | 부동산마다 4,000원 |
| 5 | 등기부에서 말소 확인 | 근저당 줄이 지워졌는지 |
확인할 점: 다 갚은 대출이라도 등기부에 근저당이 남아 있으면 집을 팔거나 전세를 놓을 때 상대가 불안해할 수 있습니다. 매매·임대 계획이 있다면 상환 직후 말소까지 마쳐 두는 편이 좋습니다.
자주 하는 실수
- 상환만 하고 등기부를 안 봄: 말소등기가 됐는지는 등기부로만 확인됩니다.
- 부동산 개수를 잘못 셈: 토지·건물이 따로 등기된 집은 개수가 늘어납니다.
- 대행 보수를 세금으로 착각: 법에서 정한 금액은 세금과 신청수수료이고, 대행 보수는 별도입니다.
정리
대출을 다 갚았다면 근저당 말소등기까지 해야 등기부가 깨끗해집니다. 아파트 한 채 기준 세금과 수수료는 약 11,200원입니다. 등기필정보를 잃어버렸다면 등기권리증 분실에서, 등기부 보는 법은 등기부등본 확인에서 함께 확인하시기 바랍니다.
※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 11월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q대출을 다 갚으면 근저당이 자동으로 없어지나요?
등기부의 근저당권 등기는 말소등기를 신청해야 지워집니다. 대출을 갚은 것만으로는 등기부 기록이 남아 있을 수 있으니 등기부를 떼어 확인하시기 바랍니다.
Q말소등기 세금은 얼마인가요?
근저당권 말소는 지방세법상 「그 밖의 등기」로 등록면허세가 건당 6천 원입니다(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목).
Q지방교육세도 붙나요?
네. 등록에 대한 등록면허세액의 100분의 20이 지방교육세로 붙습니다(지방세법 제151조 제1항 제2호). 6천 원이면 1,200원입니다.
Q등기신청수수료는 얼마인가요?
소유권보존·이전, 제한물권 설정 등을 뺀 나머지 부동산등기의 신청수수료는 매 부동산마다 4,000원입니다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항). 근저당권 말소는 여기에 해당합니다.
Q아파트 한 채면 부동산이 몇 개인가요?
집합건물(아파트)은 보통 건물과 대지권이 하나의 등기기록으로 되어 있어 1개로 봅니다. 단독주택은 토지와 건물이 따로 등기돼 있으면 2개로 계산합니다. 정확한 개수는 등기부로 확인하시기 바랍니다.
Q설정할 때보다 훨씬 싼 이유는요?
근저당권 설정은 채권금액의 1천분의 2가 등록면허세지만(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목), 말소는 건당 정액 6천 원이기 때문입니다.
Q은행이 대신 해 주나요?
은행마다 처리 방식이 다릅니다. 말소를 은행이나 법무사에게 맡기면 세금·수수료 외에 대행 보수가 들 수 있으니 상환할 때 말소 처리 방식을 물어보시기 바랍니다.
Q직접 신청하려면 무엇이 필요한가요?
근저당권자(은행)가 내주는 해지증서 등 말소 서류와 신분증, 등록면허세 영수증, 수수료 납부 영수증이 필요합니다. 구체적인 서류는 은행과 관할 등기소에 미리 확인하시기 바랍니다.
Q말소하지 않으면 문제가 되나요?
다 갚은 대출이라도 등기부에 근저당이 남아 있으면 집을 팔거나 전세를 놓을 때 상대가 불안해할 수 있습니다. 매매·임대 전에는 말소 여부를 꼭 확인하시기 바랍니다.
Q등기권리증이 없어도 말소할 수 있나요?
근저당 말소에서 등기의무자는 근저당권자(은행)이므로 집주인의 등기필정보가 꼭 필요하지는 않은 경우가 많습니다. 집을 팔 때 필요한 등기필정보는 별도 글을 참고하시기 바랍니다.
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출처
이 페이지는 정보 기준일의 법령과 정부 자료를 바탕으로 한 일반 안내입니다. 주택 수와 감면 요건에 따라 결과가 다르니 신고 전에 위택스나 관할 시·군·구청에 확인하시기 바랍니다. 편집 원칙 보기