등기권리증 분실 시 매도 본인 확인 방법 3가지

등기권리증이나 등기필정보를 잃어버려도 집을 팔 수 있습니다. 법은 다시 발급하는 대신 등기소 출석 확인, 법무사·변호사의 확인서면, 공증 중 하나로 대신하도록 정해 두었습니다(부동산등기법 제51조). 악용이 걱정되면 실효신고로 분실한 등기필정보를 못 쓰게 할 수 있습니다.

등기필정보, 언제 필요한가

등기관은 새로운 권리에 관한 등기를 마치면 등기필정보를 작성해 등기권리자에게 알립니다(제50조 제1항). 예전 종이 등기권리증이 하던 역할입니다. 매도처럼 등기권리자(매수인)와 등기의무자(매도인)가 공동으로 등기를 신청할 때는 매도인의 등기필정보를 등기소에 내야 합니다(제50조 제2항).

잃어버렸을 때 대신하는 세 가지 방법

1. 매도인이 등기소에 직접 출석

매도인(또는 법정대리인)이 등기소에 가서 등기관에게 본인임을 확인받습니다(제51조 본문). 등기관은 주민등록증·여권·운전면허증 등 신분증으로 본인 여부를 확인하고 조서를 작성하며, 신분증 사본을 조서에 붙입니다(부동산등기규칙 제111조 제1항).

2. 법무사·변호사의 확인서면

등기신청을 대리하는 변호사나 법무사가 매도인으로부터 위임받았음을 직접 확인하면 출석 확인이 필요 없습니다(제51조 단서). 이때 확인 사실을 증명하는 확인서면을 등기소에 냅니다(규칙 제111조 제2항). 매도인이 등기소에 갈 시간이 없을 때 많이 쓰는 방법입니다.

3. 신청서 해당 부분 공증

신청서(대리 신청이면 위임장 등 권한을 증명하는 서면) 중 매도인이 작성한 부분을 공증받으면 출석 확인을 대신할 수 있습니다(제51조 단서).

확인할 점: 매도인이 해외에 있거나 거동이 어려우면 등기소 출석이 사실상 어렵습니다. 이런 경우 확인서면이나 공증 방식을 미리 정해 두어야 잔금일 일정이 꼬이지 않습니다.

분실한 등기필정보, 실효신고로 막기

등기명의인이나 그 상속인 등은 등기필정보 실효신고를 할 수 있습니다(규칙 제110조 제1항). 인터넷(전산정보처리조직)이나 서면으로 신고하고, 본인확인 절차를 거칩니다(같은 조 제2항·제3항). 대리인이 서면으로 신고하면 본인의 인감증명을 붙여야 합니다(제4항). 신고가 들어오면 등기관이 해당 등기필정보를 실효시킵니다(제5항).

상황별 예시

예시 1: 11월 28일이 잔금일이고 매도인이 직장 때문에 평일에 등기소에 갈 수 없다면, 매수인 쪽 법무사에게 확인서면 작성을 맡기는 방식이 현실적입니다. 법무사가 매도인을 직접 만나 신분증으로 위임 사실을 확인한 뒤 서면을 냅니다.

예시 2: 당장 팔 계획은 없지만 이사 중 등기필정보 서류를 잃어버렸다면, 우선 실효신고를 해 두고, 나중에 매도할 때 세 가지 방법 중 하나로 진행하면 됩니다.

정리

등기필정보를 잃어버려도 매도인 출석 확인, 법무사·변호사 확인서면, 공증 중 하나로 집을 팔 수 있습니다. 분실이 걱정되면 실효신고로 미리 막아 두시기 바랍니다. 매도 뒤 등기 기한은 소유권 이전등기 신청 기한에서, 거래 신고는 부동산 거래신고에서 함께 확인하시기 바랍니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 11월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.