아파트 입주 잔금 순서, 취득세·등기 60일

새 아파트 잔금은 사용검사일 이후, 입주자모집공고와 공급계약에서 정한 날에 냅니다. 잔금을 낸 날이 취득일이 되므로, 그날부터 60일 안에 취득세 신고·납부와 소유권이전등기까지 끝내야 합니다.

입주금은 어떻게 나뉘나

「주택공급에 관한 규칙」 제60조는 분양주택 입주금을 청약금, 계약금, 중도금, 잔금으로 나누고 받을 수 있는 범위를 정합니다.

중도금은 최초 납부를 계약일부터 1개월이 지난 뒤에 받도록 하고 있습니다. 동별 사용검사나 임시 사용승인을 받아 입주하는 단지는 전체 입주금의 10%를 뺀 잔금은 입주일에, 남은 10%는 사용검사일 이후에 받을 수 있습니다.

잔금일이 왜 중요한가

많은 분들이 「입주하는 날」을 기준으로 일정을 잡지만, 세금과 등기는 의외로 잔금을 낸 날을 기준으로 셉니다.

• 취득일: 분양처럼 돈을 주고 사는 유상승계취득은 사실상의 잔금지급일을 취득일로 봅니다(지방세법 시행령 제20조 제2항). 확인이 어려우면 계약상 잔금지급일, 그것도 없으면 계약일부터 60일이 지난 날입니다.
• 취득세: 취득한 날부터 60일 안에 신고하고 납부합니다(지방세법 제20조 제1항).
• 소유권이전등기: 잔금처럼 반대급부 이행이 끝난 날부터 60일 안에 신청해야 합니다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항).

계산 예시

분양가 5억 원 아파트를 계약금 10%, 중도금 60%로 냈다면 남은 잔금은 30%인 1억 5,000만 원입니다. 2026년 12월 1일에 잔금을 냈다면 그날이 취득일이고, 취득세 신고·납부와 소유권이전등기는 모두 그날부터 60일 안에 해야 합니다. 비율은 단지마다 다르니 내 공급계약서의 납부 일정표를 기준으로 계산하시기 바랍니다.

확인할 점: 중도금 대출을 받았다면 잔금일에 중도금 대출을 잔금대출로 바꾸는 절차가 함께 진행되는 경우가 많습니다. 대출 실행일과 잔금일이 어긋나지 않게 미리 날짜를 맞춰 두시기 바랍니다.

입주 잔금 준비 순서

1. 계약서 확인: 입주지정기간, 잔금 납부일, 기간이 지난 뒤의 연체료율을 찾습니다. 이 숫자는 단지마다 입주자모집공고와 공급계약서에 따로 정해져 있습니다.
2. 잔금대출 상담: 입주 전에 미리 여러 금융회사와 상담합니다. 한도와 금리는 소득·신용과 정부 대출 규제에 따라 다르므로 승인 여부를 미리 확인합니다.
3. 사전점검과 입주일 예약: 하자를 확인하고 이사 날짜와 잔금일을 정합니다.
4. 잔금 납부: 관리비 예치금 등 입주 안내문의 다른 비용도 함께 확인합니다.
5. 취득세·등기: 잔금일부터 60일 안에 처리합니다.

자주 하는 실수

• 입주지정기간 마지막 날을 놓침: 그 뒤부터 계약서의 연체료가 붙을 수 있습니다.
• 대출 승인을 늦게 확인: 잔금일 직전에 한도가 모자라면 일정이 꼬입니다. 정책대출을 생각한다면 보금자리론 조건을 먼저 보시기 바랍니다.
• 세금 기한을 입주일로 계산: 기준은 잔금을 낸 날입니다.

정리

입주 잔금은 사용검사 이후 계약서에서 정한 날에 내고, 그날부터 취득세와 등기 60일 기한이 시작됩니다. 오늘 공급계약서를 꺼내 입주지정기간과 연체료율부터 표시해 두시기 바랍니다. 잔금을 대출로 낼지, 보유 자금으로 낼지 먼저 정해 두면 준비가 훨씬 쉬워집니다.

새집 입주를 응원합니다. 등기 기한이 지났을 때의 불이익은 소유권이전등기 기한에서, 취득세 세율은 취득세 계산에서 함께 확인하시기 바랍니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 11월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.