전세에서 월세 전환할 때, 전환율 상한 5%와 월세 계산법·확인할 점

전세에서 월세로 바꿀 때 월세는 전환하는 보증금 × 연 5.0% ÷ 12를 넘을 수 없습니다. 법은 연 10%와 「한국은행 기준금리 + 2%」 가운데 낮은 비율을 쓰게 하는데, 기준금리가 3.00%라 지금 상한은 5.0%입니다. 보증금 1억 원을 월세로 돌리면 월 약 41만 6천 원까지입니다.

전셋값이 오르고 월세 계약이 늘었다는 언론 보도가 이어지면서, 계약 만기 때 「보증금 일부를 월세로 돌리자」는 제안을 받는 분이 많습니다. 아래에서 상한 계산법, 갱신 때 규칙, 계약 뒤 할 일을 순서대로 정리했습니다.

전월세 전환율 상한, 어떻게 정하나

전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 비율입니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 때, 전환하는 금액에 아래 두 비율 가운데 낮은 비율을 곱한 월세를 넘지 못하게 정해 두었습니다.

한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일부터 연 3.00%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀌므로, 계약하는 날의 기준금리를 한국은행 누리집에서 확인하는 것이 좋습니다.

보증금을 월세로 돌릴 때 계산 예

계산 순서는 간단합니다. 먼저 월세로 바뀌는 금액(낮아지는 보증금)을 구하고, 여기에 5.0%를 곱한 뒤 12로 나눕니다.

1. 전세 보증금 3억 원을 보증금 2억 원으로 낮추면, 월세로 바뀌는 금액은 1억 원입니다.
2. 1억 원 × 5.0% = 연 500만 원입니다.
3. 500만 원 ÷ 12 = 월 약 41만 6천 원이 상한입니다.

같은 방식으로 보증금을 1억 5천만 원까지 낮추면 월세로 바뀌는 금액은 1억 5천만 원이고, 상한은 월 62만 5천 원입니다. 5천만 원만 돌리면 월 약 20만 8천 원입니다.

많은 분들이 주변 시세만 보고 월세를 정하지만, 의외로 법이 정한 계산부터 해 보면 제안받은 금액이 상한을 넘는 경우를 바로 알 수 있습니다. 상한을 넘어 낸 월세는 제10조의2에 따라 초과분을 돌려 달라고 청구할 수 있습니다.

확인할 점: 법 문구는 보증금을 월세로 「전환하는 경우」를 정하고 있습니다. 새 집과 처음 맺는 계약에도 이 상한이 적용되는지는 따로 판단이 필요할 수 있으니, 대한법률구조공단(132)이나 국토교통부 콜센터(1599-0001)에 먼저 확인하시기 바랍니다.

갱신 때 월세 전환과 5% 상한

계약갱신요구권(임차인이 한 번 더 2년 계약을 요구할 수 있는 권리)으로 갱신하면, 갱신된 계약은 전 계약과 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 봅니다(제6조의3 제3항). 정부 설명에 따르면 임차인이 동의하지 않으면 전세를 월세로 바꾸기 어렵고, 동의해서 바꾸더라도 법정 전환율이 적용됩니다.

보증금이나 월세를 올리는 것은 별도 규칙입니다.

예를 들어 보증금 3억 원 전세를 갱신하면서 올릴 수 있는 금액은 5%인 1,500만 원까지입니다. 시·도가 조례로 이보다 낮은 상한을 정한 지역도 있을 수 있으니 계약 전에 확인해 두시기 바랍니다. 계약서에 넣으면 효력이 없는 특약은 전세 계약 특약에서 따로 정리했습니다.

월세로 바꾼 뒤 할 일: 신고·확정일자

보증금이 줄었다고 보증금 보호가 필요 없어지는 것은 아닙니다. 남은 보증금을 지키려면 신고와 확정일자(계약서에 날짜 도장을 받아 우선 순위를 지키는 제도)를 챙겨야 합니다.

• 임대차 신고: 보증금이 6천만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘으면 계약일부터 30일 안에 주민센터나 온라인으로 신고합니다(부동산 거래신고법 제6조의2, 시행령 제4조의3).
• 확정일자: 계약서를 내고 신고하면 확정일자를 받은 것으로 봅니다(제6조의5).
• 신고 안 해도 되는 경우: 보증금·월세 변동 없이 기간만 늘리는 갱신은 신고 대상이 아닙니다. 월세로 일부 바꾸는 계약은 금액이 바뀌므로 대상인지 확인해야 합니다.
• 과태료: 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 법은 100만 원 이하 과태료를 정하고 있습니다.

월세가 생기면 연말정산 월세 세액공제도 함께 따져 볼 만합니다. 무주택 세대주 요건, 공제율, 한도는 세금 사전의 월세 세액공제 정리에서 확인할 수 있습니다. 관리비가 함께 오르는 경우라면 월세 관리비 세부내역 확인도 같이 보시기 바랍니다.

정리

전세를 월세로 바꿀 때 월세 상한은 전환 금액 × 연 5.0% ÷ 12이고, 1억 원이면 월 약 41만 6천 원입니다. 갱신 계약은 같은 조건이 원칙이고 증액은 5%까지이며, 바꾼 뒤에는 30일 안 신고와 확정일자를 챙겨야 합니다. 오늘은 제안받은 월세를 위 계산식에 넣어 상한을 넘는지부터 확인해 보시기 바랍니다. 지금 상황이 계약 갱신인지 새 계약인지 먼저 정리해 보면 어떤 규칙을 볼지 바로 정해집니다. 차근차근 계산해 보시면 충분히 손해 없이 조정하실 수 있습니다. 남은 보증금이 걱정된다면 전세보증보험도 함께 확인해 보시기 바랍니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 10월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.