계약갱신요구권 쓰는 법, 통지 기한과 5% 상한

전세나 월세 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자가 갱신을 요구하면, 집주인은 법에 정한 9가지 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다. 이 권리가 계약갱신요구권이고, 한 번 쓰면 2년이 더해지며 보증금·월세 인상은 5% 안으로 묶입니다.

계약갱신요구권, 기본 규칙 4가지

계약갱신요구권은 2020년 7월 주택임대차보호법에 새로 들어온 제도입니다. 핵심은 네 가지입니다.

확인할 점: 5%는 법이 정한 최대치입니다. 특별시·광역시·도는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있으므로(제7조 제2항 단서) 사는 지역 조례도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

언제까지 요구해야 하나, 날짜로 계산해 보기

기한을 놓치면 권리 자체를 쓸 수 없습니다. 예를 들어 계약 만료일이 2027년 6월 30일이라면 대략 2026년 12월 말부터 2027년 4월 말까지가 요구 기간입니다. 하루 차이로 다툼이 생길 수 있으니 2개월 전 마감일보다 여유 있게 보내는 편이 안전합니다.

통지 방법은 법에 정해져 있지 않습니다. 문자·메신저처럼 보낸 날짜와 내용이 남는 방법으로 보내고, 집주인이 연락을 피하면 내용증명을 쓰는 방법도 있습니다.

갱신 때 인상액 계산 예시

인상 상한은 현재 약정 금액의 20분의 1(5%)입니다.

집주인이 이보다 더 올려 달라고 해도 세입자는 5%를 넘는 부분에 동의할 의무가 없습니다. 또 증액 청구는 직전 증액 뒤 1년 안에는 할 수 없습니다(제7조 제1항). 전세를 월세로 바꾸자는 요구가 나올 때 쓰는 기준은 전세 월세 전환 글에 따로 정리했습니다.

집주인이 거절할 수 있는 9가지

1. 월세를 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 한 경우
4. 집주인 동의 없이 전대(다시 세를 준 것)한 경우
5. 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우
6. 집이 멸실돼 임대차 목적을 이룰 수 없는 경우
7. 계약 때 고지한 철거·재건축 계획, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거·재건축
8. 집주인(직계존속·직계비속 포함)이 실제로 거주하려는 경우
9. 그 밖에 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유

실제로 다툼이 가장 많은 것은 8번 실거주 사유입니다.

실거주 거절 뒤 다른 사람에게 세를 주면, 손해배상 계산

집주인이 실거주를 이유로 거절해 놓고, 원래 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 미리 정한 금액이 없으면 아래 셋 중 큰 금액입니다(제6항).

계산 예시(보증금 없이 월세만 있는 경우로 가정): 거절 당시 월세 100만 원, 새 세입자 월세 120만 원이라면 ① 300만 원, ② 20만 원 × 24개월 = 480만 원입니다. 실제 손해가 이보다 적다면 배상액은 480만 원이 됩니다. 보증금이 있는 계약은 보증금을 법정 비율로 월세로 바꾼 '환산월차임'으로 계산하므로 숫자가 달라집니다.

묵시적 갱신과 무엇이 다른가

집주인과 세입자 모두 기간 안에 아무 통지도 하지 않으면 같은 조건으로 2년 다시 계약한 것으로 봅니다(제6조). 이것이 묵시적 갱신이고, 갱신요구권을 쓴 것으로 치지 않습니다. 그래서 묵시적 갱신으로 2년을 더 산 뒤에도 갱신요구권은 남아 있습니다.

두 경우 모두 세입자는 갱신 기간 중 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다(제6조의2, 제6조의3 제4항). 계약 기간을 줄이거나 갱신요구권을 포기하게 하는 특약은 세입자에게 불리해 효력이 없다는 점은 전세 계약서 특약 글에서 확인할 수 있습니다.

집주인과 의견이 갈릴 때

거절 사유가 맞는지, 인상액이 5%를 넘는지로 다툼이 생기면 소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다. 신청 방법은 임대차 분쟁조정 글에 정리했습니다.

정리

계약갱신요구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 한 번, 2년, 5% 이내라는 네 숫자만 기억하면 됩니다. 오늘 계약서를 꺼내 만료일을 확인하고 휴대전화 달력에 '2개월 전' 알림을 하나 넣어 두시기 바랍니다. 집주인이 실거주를 이유로 거절했다면, 들어올 사람이 집주인 본인인지 가족인지부터 확인해 두시는 것이 좋습니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 11월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.