공공임대 하자보수 신청, 임차인 청구 방법과 기간

공공임대 하자보수는 임차인이나 임차인대표회의가 직접 청구할 수 있습니다. 분양전환 공공임대는 분양전환 전까지 사업주체가 임차인에게 하자보수 책임을 집니다. 청구는 담보책임기간 안에 해야 하니, 하자를 발견하면 바로 기록하고 접수하는 것이 중요합니다.

임차인도 청구할 수 있다

공동주택관리법 제37조제1항은 하자보수를 청구할 수 있는 사람으로 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단과 함께 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의(제5호)를 적고 있습니다. 집주인이 아니어도 법에 근거해 청구할 수 있다는 뜻입니다.

제36조제2항은 임대한 뒤 분양전환할 목적으로 공급한 공공임대주택(분양전환 공공임대)의 사업주체가 분양전환이 되기 전까지 임차인에게 하자보수 담보책임을 진다고 정합니다. 다만 이 책임에는 손해배상책임(제37조제2항)이 빠져 있습니다.

확인할 점: 영구임대·국민임대처럼 분양전환이 없는 공공임대는 제36조제2항 대상이 아닙니다. 이 경우에는 임대인의 수선 의무와 임대차계약서 내용에 따라 관리사무소에 수선을 요청합니다.

하자인지, 기간 안인지

법에서 말하는 하자는 공사상 잘못으로 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 생겨 안전·기능·미관에 지장을 주는 결함입니다(제36조제4항). 생활하면서 생긴 파손이나 소모품 교체는 하자가 아닐 수 있습니다.

담보책임기간은 하자의 중대성과 시설 사용 연수를 고려해 10년 범위에서 대통령령이 시설별로 정합니다.

법제처는 2023년 2월 14일 법령해석에서 하자보수 청구는 담보책임기간 안에 해야 한다고 회신했습니다. 기간이 지나면 청구 자체가 어려우니 오래 둘수록 불리합니다.

신청 순서

1. 사진과 날짜 기록: 처음 발견한 날, 번지거나 커지는 모습을 날짜별로 찍어 둡니다.
2. 관리사무소에 서면 접수: 말로만 하지 말고 접수번호나 접수증을 받습니다.
3. 보수 일정 확인: 사업주체는 청구받은 날부터 15일 안에 하자를 고치거나, 보수 방법과 기간을 적은 하자보수계획을 서면으로 알려야 합니다. 보수 기간은 특별한 사유가 없으면 60일 안으로 잡아야 하고, 하자가 아니라고 보면 그 이유를 서면으로 알려야 합니다(시행령 제38조제3항).
4. 공동 청구: 같은 동에 같은 하자가 많다면 임차인대표회의를 통해 함께 청구합니다.
5. 시정명령 요청: 사업주체가 정당한 사유 없이 따르지 않으면 시장·군수·구청장이 시정을 명할 수 있습니다(제37조제5항). 관할 시·군·구 주택 부서에 요청합니다.

LH 임대주택은 단지 관리사무소가 먼저이고, LH 콜센터 1600-1004(평일 9시~18시)로도 문의할 수 있습니다.

해충·곰팡이는 어떻게

최근 공공임대 단지의 해충 민원이 언론에 보도됐습니다. 해충 자체는 공사상 결함인 하자와 성격이 다르므로 단지 소독·방역은 관리사무소에 먼저 요청합니다. 다만 배관 틈이나 마감 불량처럼 시공 결함이 원인이라면 하자로 함께 접수할 수 있습니다. 누수로 생긴 곰팡이도 원인이 누수라면 하자보수 대상이 될 수 있습니다.

정리

공공임대 임차인도 하자보수를 청구할 수 있고, 담보책임기간 안에 서면으로 접수하는 것이 핵심입니다. 오늘은 발견한 하자를 사진으로 남기고 관리사무소에 접수증을 받아 두시기 바랍니다. 내 집이 분양전환 공공임대인지, 분양전환이 없는 임대인지 먼저 계약서로 확인해 보시기 바랍니다. 임대인과 다툼이 길어지면 주택임대차분쟁조정 글도 참고하시기 바랍니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 11월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.