최우선변제금 소액임차인 기준, 서울 5,500만 원

최우선변제금은 보증금이 적은 임차인(소액임차인)이 집이 경매로 넘어가도 보증금 중 일정액을 은행 같은 담보권자보다 먼저 돌려받는 돈입니다. 주택임대차보호법 제8조가 정한 권리이고, 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하면 5,500만 원까지 받습니다.

최우선변제금 지역별 기준 한눈에

대상이 되는 보증금 기준은 시행령 제11조, 먼저 받는 금액은 시행령 제10조에 있습니다. 과밀억제권역은 수도권정비계획법에서 인구와 산업이 지나치게 모인 곳으로 정한 지역입니다.

많은 사람들이 「소액임차인이면 보증금 전부를 먼저 받는다」고 생각하지만, 의외로 그렇지 않습니다. 먼저 받는 것은 표의 「일정액」까지이고, 나머지는 확정일자 순서에 따라 받습니다.

최우선변제를 받는 조건

1. 보증금이 지역 기준 이하: 서울이라면 보증금 1억 6,500만 원 이하여야 합니다.
2. 경매 등기 전 입주와 전입신고: 법 제8조 제1항은 경매 신청 등기 전에 제3조 제1항 요건, 즉 집을 넘겨받아 살고(인도) 전입신고를 마쳐야 한다고 정합니다.
3. 배당 요구: 경매 절차에서 배당을 받으려면 법원에 배당을 요구해야 합니다. 기한과 방법은 법원 안내를 따릅니다.

확인할 점: 보증금 나머지를 순서대로 받으려면 확정일자가 있어야 합니다. 전입신고와 확정일자는 같은 날 함께 받아 두는 편이 안전합니다.

금액이 줄어드는 경우

• 주택가액 2분의 1 한도: 최우선변제금은 집값(대지 포함)의 2분의 1까지만 받을 수 있습니다.
• 소액임차인이 여러 명: 각자의 일정액을 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 그 2분의 1을 각자의 비율로 나눕니다.
• 함께 사는 가족: 한 집에서 가정생활을 함께 하는 임차인 여러 명은 1명으로 보고 보증금을 합칩니다.
• 예전 근저당이 있는 집: 기준 금액은 시행령이 바뀔 때마다 달라졌습니다. 등기부등본의 담보권 설정 날짜에 따라 다른 기준이 적용될 수 있어 계약 전 확인이 필요합니다.

정리하면 최우선변제금은 소액임차인이 보증금 중 일정액을 먼저 받는 장치이고, 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하면 5,500만 원까지입니다. 오늘은 내 보증금이 지역 기준 이하인지, 전입신고를 마쳤는지부터 확인해 보시기 바랍니다. 계약 전이라면 등기부등본의 근저당 날짜와 금액도 함께 살펴보시기 바랍니다. 안전한 보금자리에 도움이 되시길 바랍니다. 계약 전 확인은 등기부등본 보는 법, 보증금 지키기는 전세보증보험도 참고하시기 바랍니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 11월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.