전월세 안심신탁 — 보증금은 HUG가 보관, 임대인은 연 4.35% 월세, 참여 요건과 입주 일정

전월세 안심신탁 첫 임대인 모집공고가 2026년 11월 4일 시작됐습니다. 모집공고와 신청 접수는 확정·시행 단계이고, 임대인 세금 감면은 법 개정이 필요한 추진 단계입니다. 임차인은 보증금 상당액을 주택도시보증공사(HUG)에 맡기고, 계약이 끝나면 HUG가 직접 돌려줍니다.

10초 요약: 모집공고는 확정, 세금 감면은 추진 / 보증금은 HUG가 보관·반환 / 임대인은 연 세전 4.35% 월 수익 / 입주는 2027년 1월부터

전월세 안심신탁, 쉬운 말로

전월세 안심신탁은 시중의 월세 집을 전세처럼 바꿔 공급하는 사업입니다. 임대인, HUG(국토교통부가 정한 전월세안정화기구), 임차인 세 곳이 함께 계약합니다.

임차인은 보증금에 해당하는 돈(예치금)을 임대인이 아니라 HUG에 맡깁니다. HUG는 이 돈을 안정적으로 운용해 임대인에게 매달 수익을 주고, 계약이 끝나면 임차인에게 돌려줍니다. 그래서 임대인과 임차인 사이에는 「보증금 없는 월세」 계약이 됩니다.

임대인 채무로 집에 압류나 경매가 생겨도 예치금은 HUG가 보관하고 있어 임차인이 돌려받을 수 있다는 것이 정부 설명입니다.

공식 확인 경로

• 모집공고문·신청 — HUG 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)의 「전월세 안심신탁」, 전국 HUG 지사
• 발표 원문 — 대한민국 정책브리핑의 국토교통부 보도자료(2026년 11월 4일)
• 문의 — 국토교통부 주택기금과(044-201-3337), HUG 콜센터(1566-9009)

무엇이 정해졌고 무엇이 아직인가

참여 요건과 돈 내는 순서

임대인과 임차인의 소득·자산 자격은 따로 제한하지 않습니다. 대신 집과 임대 조건에는 기준이 있습니다.

• 주택가격 — 20억 원 이하(주택 유형은 제한 없음)
• 선순위 부채비율 — 먼저 잡힌 빚이 주택가격의 80% 이하
• 예치금 — 적정 전세 시세 이내
• 보증부 월세형 — 월세가 예치금의 1/240보다 적은 준전세형까지 허용
• 가입 제한 — 국세·지방세 체납 등 임차인 주거를 해칠 수 있는 경우

예치금은 계약할 때 10%, 입주할 때 나머지 **90%**를 HUG 전용 계좌에 냅니다. 계약은 HUG에서 업무를 맡은 법무법인이 입회한 가운데 공인중개사의 중개로 맺습니다.

확인할 점: 지금 세 들어 사는 집은 바로 바꿀 수 없습니다. 기존 계약이 끝나거나 합의 해지돼 임대인이 보증금을 돌려준 뒤에 참여할 수 있습니다.

팩트체크

• 사실 — 주택임대차보호법이 그대로 적용돼 계약갱신청구권, 임대료 증액 제한(5%), 대항력이 있습니다.
• 아닌 것 — 「임대인 세금 50% 감면 확정」은 아닙니다. 조세특례제한법 등을 바꿔야 하며, 정부는 2028년 5월 신고 기간 전까지 개정을 마칠 계획이라고만 밝혔습니다.
• 사실 — 전세보증금반환보증이나 임대보증금보증에 따로 가입할 필요가 없어 보증료 부담이 줄어듭니다.
• 아닌 것 — 「모든 주택이 참여 가능」은 아닙니다. 주택가격 20억 원 이하, 선순위 부채 80% 이하 요건이 있습니다.
• 사실 — 계약이 끝날 때 임대인이 집 훼손 등 합리적 이유로 이의를 내면 HUG가 예치금 일부를 잠시 남겨 둘 수 있고, 2개월 안에 합의가 안 되면 법원에 공탁합니다.

지금 상황 기준, 할 일

현재 기준으로 확정된 것은 임대인 모집과 이번 공고의 수익률입니다. 임대인이라면 안심전세포털에서 모집공고문의 대상 주택 요건부터 확인합니다. 임차인이라면 임차인 모집 방식과 전용 전세대출 일정이 정해지는 대로 안심전세포털 공지를 확인하는 것이 가장 빠릅니다.

정리

전월세 안심신탁은 보증금을 HUG가 보관했다가 직접 돌려주는 방식으로, 11월 4일 첫 임대인 모집이 시작됐습니다. 오늘은 HUG 안심전세포털의 「전월세 안심신탁」 메뉴에서 모집공고문을 한 번 열어 대상 주택 요건을 확인해 두시기 바랍니다. 우리 집이 주택가격과 선순위 부채 기준 안에 드는지 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 보증금 걱정을 덜 수 있는 선택지가 하나 더 생겼다는 점만 알아 두어도 다음 계약이 한결 편해집니다. 일반 전세라면 전세보증보험 가입 기준도 함께 보시면 좋습니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 11월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.