공공재개발이란, 용적률 120% 상향과 임대 비율

공공재개발은 시장·군수나 토지주택공사(LH) 같은 공공기관이 시행자가 되고, 조합원 분양분을 뺀 주택의 일정 비율을 공공임대 등으로 공급하는 재개발입니다. 그 대가로 심의를 거쳐 법적상한용적률의 120%까지 지을 수 있습니다.

공공재개발, 법에서 정한 두 가지 조건

공공재개발은 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제2조에 정의돼 있습니다. 재개발사업 가운데 아래 두 요건을 모두 갖춘 사업만 공공재개발로 부릅니다.

'토지등소유자'는 구역 안의 땅이나 건물 주인, '지분형주택'은 집값 일부만 내고 지분을 나눠 가지는 주택을 말합니다.

용적률 120% 특례, 계산 예시

용적률은 땅 넓이 대비 건물 바닥면적 합계의 비율입니다. 공공재개발은 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 「국토계획법」과 조례의 한도를 넘어 법적상한용적률의 100분의 120까지 지을 수 있습니다(제101조의5 제1항).

예시(가정): 대지 1만㎡, 법적상한용적률 250%, 정비계획 용적률 250%인 구역

1. 최대 용적률: 250% × 1.2 = 300%
2. 늘어난 용적률: 300% − 250% = 50%포인트, 바닥면적으로 1만㎡ × 50% = 5,000㎡
3. 이 가운데 20~70% 범위에서 시·도 조례로 정한 비율만큼 국민주택규모 주택으로 공급(제101조의5 제2항). 조례 비율이 50%라면 2,500㎡

즉 늘어난 면적이 모두 조합원 몫이 되는 것은 아닙니다. 늘어난 부분의 일부는 공공에 넘기고, 나머지가 사업성 개선에 쓰입니다.

확인할 점: 실제 용적률은 지역의 용도지역, 조례, 심의 결과에 따라 달라집니다. 위 숫자는 계산 방법을 보여 주기 위한 가정입니다.

공공임대 비율, 지역마다 다르다

시행령은 공공 공급 비율의 범위를 지역별로 나눠 정합니다(시행령 제1조의2 제1항).

예시(가정): 과밀억제권역의 1,000세대 단지에서 조합원 분양이 600세대라면 나머지는 400세대입니다. 조례 비율이 30%라면 최소 120세대를 지분형·공공임대·공공지원민간임대로 공급해야 합니다.

여기에 더해 공공임대주택은 전체 세대수의 20% 이하에서 국토교통부장관이 고시하는 비율 이상이어야 합니다(제2항). 다만 건설 세대수가 200세대 미만인 경우 등은 심의를 거쳐 이 비율을 완화할 수 있습니다(제3항).

공공재건축과의 차이

같은 법에 공공재건축도 있습니다. 정비기반시설은 괜찮지만 노후 공동주택이 몰린 곳의 재건축을 공공이 시행하고, 대통령령으로 정한 세대수 이상을 공급하는 사업입니다(제2조 제2호 다목). 낡은 아파트 단지는 공공재건축, 기반시설이 열악한 주택가는 공공재개발로 이해하면 쉽습니다. 같은 도심 공급 방식인 도심 복합사업과도 이름이 비슷하지만 근거 법이 다릅니다.

지금 상황 기준으로 볼 것

11월 8일 언론 보도에 따르면 토지주택공사는 공공재개발을 일정대로 추진해 2027년 첫 착공을 목표로 한다고 밝혔습니다. 다만 착공 시점은 구역마다 다르고, 정비계획·사업시행계획 인가 같은 단계를 거쳐야 합니다. 구역 안 집을 사거나 팔 계획이라면 조합원 지위 양도 글과 이주비 대출 글도 함께 보시기 바랍니다.

정리

공공재개발은 공공이 시행하고, 용적률을 120%까지 올려 주는 대신 일정 비율을 공공임대 등으로 내놓는 재개발입니다. 관심 있는 구역이 있다면 오늘 구청 누리집에서 그 구역이 공공 단독 시행인지, 조합과 공동 시행인지부터 확인해 보시기 바랍니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 11월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.