전입신고·확정일자 효력, 대항력과 우선변제권

전입신고·확정일자의 효력은 같은 날 생기지 않습니다. 세입자의 대항력은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터, 보증금을 먼저 받는 우선변제권은 여기에 확정일자까지 갖춰야 생깁니다.

대항력, 하루 늦게 생기는 이유

주택임대차보호법 제3조 제1항은 세입자가 주택을 넘겨받고(인도) 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다.

대항력(집이 팔려도 새 집주인에게 계속 살 수 있다고 주장하는 힘)이 있으면, 집을 산 사람은 집주인 지위를 그대로 이어받습니다(제4항). 보증금을 돌려줄 의무도 새 집주인에게 넘어갑니다.

같은 날 근저당이 잡히면

많은 분들이 이사 당일 전입신고만 하면 안전하다고 생각하지만, 의외로 같은 날 잡힌 근저당에 밀릴 수 있습니다. 근저당은 등기한 날 효력이 생기는데, 세입자의 대항력은 다음 날부터 생기기 때문입니다.

예시: 11월 10일 잔금·이사·전입신고를 했고, 같은 날 집주인이 은행 근저당을 설정했다고 가정합니다. 근저당은 11월 10일, 세입자의 대항력은 11월 11일부터라 근저당이 앞섭니다. 나중에 경매가 되면 은행이 먼저 배당받습니다.

확인할 점: 그래서 계약서에 「잔금일 다음 날까지 집주인은 담보를 새로 설정하지 않는다」는 특약을 넣고, 잔금 직전 등기부등본을 다시 떼어 보는 것이 안전합니다.

확정일자, 어디서 어떻게 받나

확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원·지원·등기소, 공증인이 찍어 줍니다(제3조의6 제1항). 받을 때 수수료를 냅니다(제5항).

1. 계약서 원본을 준비합니다.
2. 주민센터에서 전입신고와 함께 확정일자를 요청합니다.
3. 확정일자 도장이 찍힌 계약서를 따로 잘 보관합니다.

임대차 계약 신고를 하면 확정일자가 함께 부여되는 방식으로 운영되니, 신고 대상이라면 신고로 한 번에 처리할 수 있습니다.

계약 전에 볼 수 있는 정보

계약하려는 사람은 집주인의 동의를 받아 그 집의 확정일자 부여일, 차임, 보증금 정보를 확정일자부여기관에 요청할 수 있습니다(제3조의6 제4항). 다른 세입자가 얼마에 살고 있는지 알면 보증금이 안전한지 가늠하기 쉽습니다.

또 집주인은 계약할 때 이 정보와 국세·지방세 납세증명서를 세입자에게 보여 줘야 합니다(제3조의7). 세금 체납이 있으면 경매 때 보증금보다 먼저 배당될 수 있어서입니다.

정리

대항력은 인도와 전입신고 다음 날부터, 우선변제권은 확정일자까지 갖춰야 생깁니다. 오늘 계약서를 꺼내 확정일자 도장이 찍혀 있는지 확인해 보시기 바랍니다. 이미 받으셨나요, 아직인가요? 보증금이 작다면 소액임차인 최우선변제도 함께 보시고, 이사 전에 돌려받지 못했다면 임차권등기명령으로 권리를 지키시기 바랍니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 11월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.